随着我国经济的发展，老百姓生活水平的提高，相应地房产价格也水涨船高，作为公民的主要财富载体，房产分割问题在离婚案件中也已成为当事人最大的争议焦点。了解依法维护自己对于房产的权利，无论对于处于婚嫁年龄的年轻人还是他们的家长，都很有必要。下面就这方面内容做一介绍：

(一)婚前一方一次性出资购买的房屋，属一方的婚前财产

《婚姻法》明确规定，一方的婚前财产，为夫妻一方的个人财产。最高院关于《婚姻法》司法解释(一)同时也规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋无疑是婚前财产。

(二)婚后一方用个人财产购买的房屋，属一方的财产

有证据证明婚后夫妻一方是用婚前的个人财产购买的房屋，应属一方的财产。

(三)夫妻双方婚后一次性出资，取得房屋产权证书后离婚的

根据《婚姻法》第十七条的规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”。只要夫妻间没有事先对于房产明确约定产权归属于其中一方，不论购房合同或者房屋所有权证书上面的购房人或者房屋所有权人是哪一方，不论购房合同或者房屋所有权证书上面是否载明共有人，也不论夫妻双方的出资份额多少，该房产均属于夫妻双方共同共有。

(四)由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产

此类情况在现实生活中主要集中在房改房等带有福利政策性质的房屋上，这些房屋的取得往往是由一方婚前承租或与职务、级别、工作年限等挂钩，所花费的费用要远远低于房屋的市场价值。而且当初分得房屋的具体情况很复杂，房产权属由单位直接办在本单位职工名下的现象比较普遍，以前争议非常大，现在有了明确的法律依据。依照《婚姻法》的基本原理和最高院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，这一类的房屋还是属于婚姻关系存续期间所得，且用夫妻共同财产购买，应认定为夫妻共同财产。

(五)夫妻双方婚后用共同财产购买(包括贷款)的房屋，应属于夫妻共同财产，离婚时，一般均等分割

如果当事人是在全部偿还银行贷款之后提起离婚诉讼的，此种法律关系较简单，一般平均分割房产。但在房屋价格飞涨的今天，夫妻双方具备一次性全额缴纳购房款实力的毕竟还是少数，大多数都是采取商业按揭贷款的方式购买房屋。商业按揭贷款大都要经历缴纳首付、银行支付开发商剩余房款、办理房屋产权证书、业主偿还全部贷款后从银行手里取得产权证等步骤。

实践中离婚大多出现在缴纳首付款、按揭贷款之后，尚未还清贷款之前的环节。因为业主还应偿还银行贷款，在偿还贷款之前，尽管已经办理了房屋所有权证书，但是业主并不实际掌握房产证，该房产证被抵押在银行手里，也就是说该房产还存在抵押权。分割按揭房产时存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。实际上房屋的合同价值就是已支付房款与剩余贷款本息的总和。

分割按揭房产，因为还存在继续偿还银行贷款的问题，因此不能简单的分割房屋合同价值。房屋的实际价值(合同价值与房屋升值之和)减去尚未偿还的银行贷款后的剩余价值才是双方的分配对象。由其中的一方取得房产，继续向银行偿还贷款本金、利息，同时向另一方支付房屋价值的一半。

(六)一方婚前按揭购房并取得房产证，婚后偿还贷款期间离婚的

婚前取得房产证书，就意味着取得了房屋的所有权。离婚时房产直接归属于其中一方，但是这并不影响夫妻关系存续期间财产增值部分作为共同财产分割，房屋所有权与房屋价值并不完全等同。由于婚后偿还贷款因素以及房屋升值因素的介入，就房屋的价值而言，离婚时的房产价格(房屋实际价值减去尚未偿还贷款后的差额)绝对大于结婚时候的价格(房屋的实际价值减去结婚时尚未偿还的贷款差额)。此种情况下，两种价格之间的差额部分是否构成夫妻双方的共同财产，应当区分不同情况来选择。

如果能够证明偿还贷款的资金全部是由购房一方的婚前个人财产支付的，那么该房产属于一方的个人财产，直接归属其本人，除非是双方书面约定该房产作为双方的共同财产。

如果不能证明偿还贷款的资金全部是由购房一方的婚前个人财产支付的，则应当视为夫妻双方共同偿还的按揭贷款。双方偿还贷款的资金来源或者是双方偿还贷款的份额，均不影响夫妻双方共同偿还贷款的性质。此种情况下房产归签订购房合同的一方所有，但是房屋两种价格的差额部分应作为夫妻双方共同财产予以分配。

(七)父母参与出资并取得房产证书后离婚的

如果是夫妻双方结婚前父母出资购买的房产，一般视为是对自己子女个人的赠与，父母不得索回。同时该部分资产作为一方的婚前个人财产在分割房产价值中应当予以扣除。但是父母在婚前明确声明是对夫妻双方的共同赠与的除外。

如果是夫妻双方婚后父母出资购买房产的，产权登记在夫妻双方名下的，是对夫妻双方的赠与，父母不得索回，该部分资产作为夫妻双方的共同财产予以分割。但是产权登记在出资人子女名下的，是对出资人子女的赠予，是夫妻其中一方的个人财产。

如果是父母对子女的出资为借款，婚前借款的作为一方的个人债务，婚后借款的作为婚后共同债务。当对于父母出资不能证明是赠与还是借款的，推定为赠与。  （文 / 相福祥）